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    1. 裝飾知識裝飾知識

      酒店裝修工程精細化造價管理
      時間:2024-01-15 14:47:00      來源:本站      瀏覽數:36

      1、酒店裝修工程特征分析

      酒店作為一類功能性較強的建筑物,其在內部空間布局和建筑使用功能等方面往往與住宅、辦公樓等其他類型建筑存在較大的差距,由此造成酒店裝修工程也與上述其他類型建筑產生了一定差異。

      首先,酒店裝修工程的對象主要為酒店內部的各種功能空間,包括酒店配套服務用房、客房及辦公用房3大類。其中,配套服務設施用房包含了大堂、餐廳、健身房、行李房、過道等

      一系列為游客提供配套服務的功能空間。上述3類功能空間的使用功能較為單一,并且各功能空間之間的過渡較為生硬。其次,酒店內功能空間的裝修風格較為統一,尤其是占到了酒

      店內部空間70%以上的客房空間,其不論是在裝修風格、裝修材料,還是在內部空間布局上都基本相同。最后,為了營造出賓至如歸和富麗堂皇的空間環境,酒店在裝修工程中所使用

      的裝飾材料較普通的住宅裝修更加華麗,所使用的材料在品質、規格、用料等方面都存在較大差距。同時,在酒店裝修時所安裝的各類電器如中央空調、24h熱水、衛星電視等,其售價也會高于住宅裝修。上述兩項最終導致酒店裝修工程的裝修費用單位成本遠高于其他建筑裝修項目。

      通過對酒店裝修工程的特征分析,可以初步了解到該類型項目造價管理存在綜合性強、交叉工程較多、監管內容多種多樣等特點。為了進一步完善酒店裝修工程造價管理工作,可對項

      目實施全過程進行跟蹤監管,進而提高造價管理的精細化水平。


      2、酒店裝修工程設計階段精細化造價管理

      2.1與酒店經營者進行全方位的溝通

      酒店裝修工程的作用主要是為顧客營造出舒適的人住氛圍,而在競爭日趨激烈的酒店行業,酒店經營者為了提高自身酒店的行業競爭力,往往會綜合周邊酒店現狀和自身酒店建筑提出適宜自身發展的經營業態。因此,在酒店裝修工程設計階段為了減少后期施工過程中的變更行為,設計人員應當充分與酒店經營者進行溝通,明確今后酒店的定位、裝修風格、裝修預算等關鍵控制因素。

      在明確酒店經營者實際需求后,設計人員還應針對業主的部分要求對酒店現場進行詳細踏勘,尤其是部分大型機電設備如中央空調、客貨電梯、給排水設備等關鍵配套設施,結合業主提供的設備清單要求合理布局,對部分不符合現場實際情況的設備進行及時調整。

      2.2采用限額設計策略

      設計工作作為整個酒店裝修工程的技術,其精準的設計定位和設計人員對于造價管控的風險意識是影響該階段項目

      造價管理工程的關鍵。通常情況下,為了讓酒店裝修工程符合經濟性和適用性兩大指標,可采取限額設計策略。

      首先,應當根據行業設計定額明確酒店裝修所涉及的機電安裝、土建、室內裝飾、家居采購等各環節的限價標準,任何一個環節在設計過程中均不可超出限價范圍。在進行某環節設計時,應當關注其中重點環節,將好鋼用在刀刃上。例如,在室內裝飾時所采購的衛浴設備,應當盡量選擇顧客耳熟能詳的大品牌,而在選擇墻體或地面鋪裝材料時則更應注重材料的實際裝飾效果而非其品牌效應。


      3、酒店裝修工程招標階段精細化造價管理

      3.1完善招標工程量清單

      酒店裝修工程在招標階段必須對工程量清單進行仔細核對,裝修工程量清單主要涉及兩方面內容,即工程項目和工程量,如果在招標中甲方未能對上述兩項內容進行核實,則會導致工程在施工或決算節點處于被動位置。

      工程項目為裝修工程中施工單位需要完成的各項施工內容和需要采購的施工材料。目前,部分施工單位為了在招標階段獲得勝出,往往會利用招標方在工程量清單中的缺陷而采取不平衡報價,最終在項目施工或決算階段利用更換施工內容來獲取不當得利。為了避免此類問題的發生,在招標時不僅要對施工圖紙進行仔細校核,降低工程量清單中的漏項率,而且將部分施工圖紙中未涉及的施工材料納人招標文件進行預估價報價,一旦項目施工時更換了部分施工材料,便可要求施工方按照招標文件中約定的單價進行結算。

      工程量對于酒店裝修工程造價的影響在于某項施工內容的實際完成量發生一定幅度的變化,招標文件中所規定的調價條款會允許工程雙方按照條款內容對價格進行調整,部分施工單位在投標時會對存在遺漏或統計錯誤的清單項進行差額報價,并以此在決算階段謀求獲利。因此,在招標階段應當對照施工圖仔細核對工程量,以免出現漏項或統計錯誤。

      3.2對特殊材料開展詢價

      在酒店裝修過程中為了強化空間的裝飾效果,通常會采用較為豪華的裝飾材料和器具,尤其是部分星級酒店在裝修中大量應用進口大理石、潔具、地毯、中央空調以及各類附屬配套設施。但是上述裝修材料由于在其他裝修工程中應用較少,在行業部門制定的工程定額中往往會缺失上述材料的定額指標項,故在投標階段施工單位會刻意提高該部分材料的投標報價,以便從中得利。

      鑒于上述情況,在編制投標文件時業主單位可事先委托第三方對所需采購的特殊材料和設備進行廣泛詢價,并在招標文件中以控制限價的方式要求投標方的報價不得高于限價標準。另外,對于少數單價較高的材料和設備還可在招標時明確由甲方直接供貨,避免投標方賺取中間差價。


      4、酒店裝修工程施工階段精細化造價管理

      4.1完善的工程量簽證

      工程量簽證工作不但能夠體現酒店裝修工程的實際完成量,避免后期竣工結算時雙方出現工程量上的糾紛,而且在進行簽證的過程中還可對部分工序進行驗收,尤其是水電、墻面防水等隱蔽工程的工程質量。

      在進行工程量簽證時必須對已完成的工序進行核對,驗證其是否按照施工圖中要求進行施工,驗收內容包括施工材料、施工工藝等,例如,客房內部水電管線走向是否按照圖紙中進行施工、所使用的管線規格是否滿足要求、給排水管道是否進行了閉水測試、供電線路是否存在彼此干擾等。簽證時應當由施工方與發包方共同進行,如該項目還設置了第三方監理或跟蹤審計單位,可同時要求相關單位參加。

      由于酒店裝修過程中經營者會經常根據目前酒店行業經營業態的變化而提出修改原有的施工圖紙,因而大部分酒店裝修期間會出現較多的設計變更及其引發的施工工程量變化。因此,在簽證過程中必須對工程量進行仔細校核,并對所有的工程量變更進行統計和登記。

      4.2減少交叉工程互相影響

      大部分酒店裝修,為了盡快完成裝修工程以便早日營業,通常會對工程工期進行壓縮,這便導致了施工單位會采用交叉施工的作業模式,加快裝修工程進度。但是酒店建筑內部空間較為狹窄,尤其是裝修面積最大的客房區域,而在交叉施工中容易出現不同工種之間的相互干擾,甚至對已完成的裝修項目造成破壞,進而對項目造價產生不利影響。因此,在酒店裝修工程施工階段精細化造價管理的重點之一便是降低交叉工程之間的互相影響和破壞。

      在安排交叉工程時,應當遵守自內而外、自上而下的基本原則,即先行安裝水電而后裝飾墻面與地面;先行裝修衛浴區域而后裝修外部休息區域;先行裝修酒店客房而后裝修過道及其他區域;先行裝修屋頂和墻面而后裝修地面。同時,為了加快各區域施工進度,可采用流水線式施工工序,即先行讓水電施工隊進人場地進行施工,當其完成某一空間的施工后便可讓吊頂施工隊進場施工。另外,為了提高施工人員的熟練度,還可讓同一施工班組來進行同一類型空間進行裝修。

      在每一道工序結束之后應當對已完成的工序進行驗收,以免最后驗收時出現線路短路、管道滲漏等施工質量問題,從而避免因后期維修而造成其他裝修項目的損壞。所有工序驗收合格后立即對其進行保護,如鋪設塑料泡沫墊層、膠合板等。


      5、酒店裝修工程驗收階段精細化造價管理

      5.1清查決算資料中定額套用的規范性

      在酒店裝修工程決算文件中不僅涉及大量工程量的統計和匯總,而且還需按照裝修工程實施定額一一確定工程決算金額。由于裝修工程涉及施工項目較為繁雜,其中部分施工內容還十分相似,而所對應的定額標準卻存在較大差異。例如,同樣是C20混凝土澆筑這一項目,其在墻體砌筑中每立方米凝土的單價比現澆門框窗框的混凝土單價低1/3以上,如在決算審計時未能發現其中的錯誤,則將造成工程造價的虛高。

      在決算審計時應當逐一查看項目所對應的定額指標,并將每種定額所涉及的工程量總額與招標文件中工程量清單相比對,如發現某項差異性較大則核對竣工圖和施工變更簽證等佐證材料,確保實際工程量與決算量相對應。

      近年來,隨著BIM技術在建筑行業的應用與推廣,其可視化、高集成的特性越來越受行業從業人員的喜愛。通過將施工圖紙導入BIM系統,其將自動計算和提取不同部位和區域中相同的工序,從而得出該類型工序的實際工程量,在計算過程中只需確保導人的圖紙正確便可獲得最終準確的數據。

      5.2會同參加單位開展施工現場簽證審計

      上文中已經提及了由于酒店裝修工程的復雜性,其在施工過程中容易產生各種類型的變更,雖然在施工時已經就各種變更進行了現場簽證工作,但考慮到造成施工變更的原因多種多樣,如甲方因裝飾效果未達到預期目標造成后期更改施工內容;設計單位未考慮部分設備的兼容性而造成設備安裝不便;施工單位因施工質量問題而對已完工工序進行返工。

      通過參加各方對現場變更梳理和協商后,能夠較為客觀地對簽證的內容和原因進行分析,進而為后期是否將其納人工程量計算范圍而達成統一的意見,避免在工程決算階段參加各方對工程量的組成產生較大爭議,最終導致項目決算審計受阻。


      6、結語

      酒店裝修工程作為綜合性較高、施工工序繁雜的工程項目,其造價管理工作勢必做到事無巨細。為了提高酒店裝修工程造價的精細化程度,必須對其進行全過程管理,及時發現項目各階段中存在的各類問題,并依據國家相關標準和合同約定進行處置。在項目造價管理過程中,勘察設計、施工監理、跟蹤審計等各參建單位也應當從自身企業經營效益的角度出發,完善造價管理職責。

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