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    1. 裝飾知識裝飾知識

      廣州某高端五星級酒店裝修質量管理與成本控制
      時間:2024-01-02 16:59:00      來源:本站      瀏覽數:53

      1、工程概況

      案例項目位于廣州市經濟技術開發區,是一座集高檔辦公、配套商業、云辦公、高級公寓、高星級酒店等物業形態于一體的大型現代城市綜合體,其中酒店項目精裝修總設計面積為35871.43m2,包括五星級酒店客房、餐飲、會議、娛樂、健身等功能區及后勤配套設施。

      2、高端酒店裝修質量管理

      2.1吊頂工程

      (1)平整度?;鶞庶c與標高尺寸要準確,吊頂面水平控制線盡量拉出一條直線,中間按水平線拱起。對于跨度較大的頂板,應在中間位置增設標高控制點。

      吊裝點的分布應均勻,吊裝點應加在龍骨連接處和重負荷部位。龍骨接頭和懸掛應加強,避免在龍骨上懸掛重物燈具等大于3kg的重型設備。嚴格按照工藝要求,裝飾板應靈活安裝,安裝時檢查平整度。

      (2)吊頂表面及設備處理。一般要求是不破壞吊頂結構,不破壞頂面完整性,與吊頂面連接光滑,連接緊密。面板安裝必須在管道、試水、吊頂保溫等所有程序驗收合格后進行。燈板和燈槽的安裝應注意吊頂平面的完整性,空調風口和格柵應安裝平整,與吊頂表面一致。

      2.2墻體工程

      1)石材的垂直度、平整度。根據地板的軸線位置,將第一塊和最后一塊石材安裝好,在上下兩長線的兩端,然后安裝中間的石材,保證每一層石材在同一平面上,上下兩端石材在同一直線上。每排石材的垂直線每排石板測量面上的線吊垂直線控制。

      2)乳膠漆的基本處理。墻面完全干燥是基本條件,應放置10d以上。平整度差的或殼壁可用整批白水泥泥漿修補。墻面必須平整,至少刮2次膩子,每次都要仔細檢查表面和陰陽角的平整度。膩子刮完后,檢查后要用砂紙打磨。露頭的鐵必須進行防銹處理,以防止今后對墻體的腐蝕和污染。

      2.3地面工程

      1)石材表面光潔度。連接房間的網格線要連接起來,樓層和地面標高線要彈出。布設線路后,應布設多條干線作為基準,發揮標準加固作用。有柱子的地方,先鋪設中間部分,再向兩側鋪開石頭物料需要四腳同時落下,隨時找平、矯直。如發現有縫隙,應將板提起修補后再安裝。鋪展后,應及時固化表面,待水泥漿達到強度后,對粘接層(包括接縫填充)進行打蠟處理。

      (3)石材的基層處理?;炷粱蛏皾{地面施工28d以上,含水率在8%以下。地面上的浮沙、浮塵、油脂、異物等應先用噴砂機、磨砂機或手動砂輪打磨清除,再用吸塵器清洗干凈。地面凸出部分應打磨平整,凹陷處開裂部分應用環氧樹脂膩子修補平整。12h后,涂刷底層。

      3、高端酒店裝修成本管理難點及常見問題

      3.1高端酒店裝修成本管理難點

      一是組織構架支撐力。組織架構作為酒店開展裝修的根本,各部門之間必須協調合作、相互配合,但高端酒店裝修工程項目龐大且復雜,在人員任用及選擇上常出現供不應求的情況,直接影響施工的組織管理的正常進行。專業管理人員具備成本控制管理工作經驗和能力是最基本條件,同時要具有專業工程技術施工能力,還應能根據工程具體情況制訂合適的裝修成本控制方案,在節約成本控制和裝修施工方面有獨到見解,還能兼顧外觀美學的要求。另外,專業管理人員要有較強的領導力和號召力,帶領團隊在工程中不斷精益求精、開拓進取,以保障裝修工程在質量安全的前提下達到成本最優化。所以酒店裝修對工程造價有極高要求,必須由專業能力過硬的管理團隊接手處理,從而將成本控制在預期目標內。

      二是進度把控能力。酒店裝修工程實際施工周期對工程造價管理有直接影響,不論工期長短都意味著成本增加。工期提前的原因可能是計劃方案偏差或是工作強度加強,而工人長期加班,相應的人工成本將會增加;工期延長,現場設備使用成本及原材料都會上漲,相應管理成本持續增長,最終裝修整體成本與原計劃相差甚遠。因此,施工進度的合理把控能對裝修工程成本管理效率產生關鍵性影響。

      3.2高端酒店裝修成本管理的常見問題

      一是施工管理能力欠缺。管理團隊的選擇必須滿足高素質、高效率原則,畢竟高端酒店裝修工程施工是一項專業性和綜合性強的工作。在工程前期準備階段,大部分企業忽視專業團隊的重要性,反而為了降低成本選擇內部臨時調任,不僅專業技能得不到肯定,還不能合理地制訂完整的施工方案,導致整體方案的綜合性、全面性、真實性都受到影響,數據基礎不扎實。另外,管理者保留固有工作崗位的辦事風格在成本控制中產生影響,缺乏顧全大局的思維引導,部門間合作失調。這直接導致計劃與實施流程相左,系統缺乏協調,上下級溝通不暢,最終導致決策失誤,嚴重阻礙工期,進而使成本控制失去意義。

      二是施工設計階段工作不到位。還有很多施工企業按照傳統方式忽視成本控制的重要性,尤其是設計階段中沒有做好成本控制管理,造成整體工程成本較高。項目設計階段作為項目雛形的整體展示,能直觀體現設計理念、施工方案、管理措施等,為后期施工做好鋪墊。其中設計方案的合理性、性價比的擬定對工程造價控制目標的實現有決定性作用。因此,企業要保證成本最低化,就應重新審視設計階段的重要性。另外,有些裝飾工程團隊選擇缺少公開競標環節,開發公司多選用經常合作的企業,但相關企業資質與綜合實力能否勝任裝修設計并不考察,導致設計方案的可行性缺乏合理性,不能適應施工現場的實際要求,這就會出現設計方案頻繁修改的局面,停工、重復施工等情況十分常見,成本支出也相應增加。

      三是原材料成本管理執行力低。工程材料的供給是裝修工程的重要環節,材料成本與裝修成本呈正相關,且占比超過一半。對此,原材料成本管理效果的優劣與整體工程的成本控制有直接關系。具體來說,原材料成本包含原材料市場行價、對比、選擇,采購原則是以性價比從優為基準,使材料使用率達到最高,而剩余率達到最低,保證整體材料控制最優化。但實際原材料管理落實情況并不樂觀,更多是以價格從優為原則,忽視了質量、使用率及剩余計劃等其他內容,導致原材料成本管理執行力過低。

      4、高端酒店裝修成本控制方法

      4.1構建供應鏈管理閉環體系

      裝修工程原材料成本的有效管理決定著整體裝修成本,其占比超過整體工程的一半之多,足以體現高端酒店裝修成本對原材料成本控制的重視。以武漢中交五洲皇冠酒店建設為例,該工程施工要求偏高,對專修檔次、工藝流程、材料選擇有特殊要求。在材料選擇上,更傾向于以新型環保材料為主,以量身定制和進口材料為輔,對于非常規產品和材料的選定及資金投入都與工程造價成效有直接關聯。因此,實際造價成本管理要擁有完善供應鏈閉環體系的支撐,主要注意兩點。一是側重市場調研開發。采購材料要做足準備工作,詳細掌握酒店裝修預期效果與材料用量,提前進行市場調研,做好材料成本預算工作,從根本上減少材料浪費或采購價格偏高等情況。二是物資管理由獨立部門監管。獨立部門執行力要高于臨時管理,對于采購計劃、物資調度、材料使用等方面能做到統籌規劃,提高裝修材料使用的合理性,堅持節約為本、杜絕浪費,從而實現裝修成本控制的預期目標。

      4.2確立目標成本管理方法

      成本管理研究隨著時代的進步已趨于系統化和標準化,國內外都積累了大量經驗,但對于酒店裝修前期造價問題的研究并未投入更多,理論內容及經驗都未形成體系。由于人們對居住環境要求的不斷提升,酒店行業對居住感的水準也隨之提高,這就對酒店內部硬件和軟件裝修有了更高要求,其中工程造價管理的重要性愈發凸顯。廣州該酒店遵循行業發展需求,在裝修工程造價管理方面加大研究力度,確立了適合自身發展的成本管理理論基礎和實施辦法,對全面項目成本管理目標的實現有重要意義。具體的目標成本管理方法包括在裝修施工前進行客房樣板間的建設,按照相關標準及規程復盤整體項目,從中總結成本控制需要注意的方面和項目進度合理推進的關鍵性。假若樣板工程成本超出預算,則可及時進行裝修方案的調整,避免實際施工中停工停業的問題,并依照直觀效果重新選擇材料產品,如材料甲供甲控、采用創新工藝提升性價比等。

      4.3重視合同成本管理占比

      工程管理的核心是合同成本管理的高效、準確,能保證項目招標流程、雙方談判、項目開展及最終結算等有法律依據和管理支持,從而實現預期成本控制目標,提高工程質量。其中條款內容與工程成本控制有密切聯系,詳盡的職責劃分和風險提示,能夠為造價管理形成參考范圍,更有利于雙方合作順暢,達到互惠互利的目的。

      5、結束語

      高端酒店裝修工程中成本控制的高效利用有深遠意義,不僅能使經濟效益與社會效益相統一,還能促進國內高端酒店市場健康穩步發展。盡管當前在具體實施中還存在一些不足,但是希望經過研究得出的五點建議能在實際的工程建設中發揮有效的成本控制作用。

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