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    1. 裝飾知識裝飾知識

      酒店裝修工程成本控制要點
      時間:2023-05-13 10:46:00      來源:本站      瀏覽數:497

      酒店迅猛發展,勢必造成競爭的激烈,在這激烈的競爭背后,每家酒店如何才能在這市場中分到一塊蛋糕?很顯然,酒店的軟件、硬件都是不可疏忽的。但酒店作為回報周期長的行業, 除了必須具備精細化的管理外,如何在硬件投入時盡量節省裝修造價,這就需要做好裝修的成本控制。以下就酒店裝修的成本控制中常見的問題及控制方法提出幾點建議。

       

      一、工程成本控制中常見的問題

      1.酒店定位不明確:有的業主覺得酒店就應該盡可能的包羅萬象,無論什么樣的客人來都是他們的消費主體。因此,在方案時期就將所有的功能全部考慮進去,spa區、會議區、自主餐廳區、西餐區等,對各個功能區域的設計標準都是同等對待,沒有強弱之分。各功能區不能都得到充分的利用,造成投入與產出不相匹配,在投入上形成過度投入而浪費。

      2.設計不完善:建筑裝飾工程的專業性很強,特別是酒店裝修,屬高級裝飾,需委托專業的設計公司進行設計。而往往業主只在意裝修方案的設計,覺得沒有必要多花錢進行施工圖設計,弱化了后者。裝修工程中經常只有擴充的施工圖,沒有細化的施工圖、節點圖。往往使工程成為邊設計、邊施工、邊修改的“三邊工程”,從而使造價無從控制。

      3.設計選材方面:裝飾材料品種繁多、市場價格混亂,建筑裝飾工程時代感很強,所以裝飾工程新工藝新材料不僅發展快,而且更新換代周期短,從材料的品種、規格、品牌、產地,國產的、進口的名目 繁多。由于裝飾工程千差萬別設計多種多樣,促進了裝飾材料市場品種繁多。預算時材料價格經常按照常用材料計算,但設計師或決策者為最求審美效果,在材料選擇時就會往往選擇高檔的材料,其造價也必然居高不下。

      4.施工隊伍方面:目前裝飾施工企業規?;静淮?,隊伍的技術、裝備和管理水平不高;更有些施工企業沒有自己的隊伍,一旦有任務,臨時拼湊街上的散兵游勇,施工質量難以控制,還可能發生很多扯皮的現象。當設計施工圖不完善的情況下,且有的項目因來不及做預算,結算方式采用按實結算。那施工方為了最求利益最大化,對于隱蔽的項目就會根據自身的利益來自由地進行施工。比如:(1)吊頂龍骨的間距,比如只要600×600間距即可滿足要求,施工會做成 450×450;(2)裝飾木基層板的厚度有的只需要12厚、施工會用到18厚。這樣類似的做法在結算時就會增加了造價。另外,在出現設計變更的時候,不按照預算定額及費用標準編制造價,對缺項子目自主一家人,報價隨行就市,就是所謂的“一口價”。結算時編上一堆流水賬式的材料單用工表,向業主討價還價,對于不懂行的業主能蒙就蒙,能騙就騙是造成裝飾工程造價中存在問題的主要原因,使承包商毫不費力地就鉆了裝飾工程中從量到價的空子。

      5.結算方面:工程結算時,竣工圖沒有按照現場進行繪圖,竣工結算資料沒有齊全,施工過程相關審核人員的簽字不齊全,結算工程量虛報等時有存在。若是沒有專業的造價人員進行審核,則很有可能因為疏忽或者不專業而造成改核減的項目漏核,結算造價增加。

       

      二、應對措施

      1.明確酒店定位:一個項目開始投資必須先做好足夠的市場調查,根據資金投入、地理位置等來確定酒店的星級,酒店主要經營的方向。三星、四星、五星或者快捷商務型、會議型或者接待型的酒店,針對不同的消費主群設計適合自 身的特色酒店,這對于酒店以后的發展是起著決定性的作用。一個酒店的投入是需要用510年來進行成本攤銷的,不是裝修越高就越能經營得好,也不是一味降低裝修標準就能招來生意,從酒店投入到下一次重新改造作為一個生命周期,如何在整個周期內使收入與支出之比達到最大值?一開始就必須定好目 標客源,并需要將鎖定的目 標客源劃分類別。向目標客源中的不同類客人提出不同的服務,對各功能區進行重點與配套的區分,著裝突出酒店個性,確定好經營方向后再確定總投資、做針對性的設計,這樣有利于設計方案的確定,減少今后設計的重大設計變更。

      2.限額設計、細化圖紙:限額設計即按投資策劃所確定的總額控制施工設計,保障能夠達到功能、滿足酒店相關質量標準的前提下,按照裝飾裝修工程的整體定位從大堂、走廊、客房、餐廳、spa區域、餐飲區、廚房等分項投資限額來控制設計的每一個過程。重點是對整體以及重要環節方案可行性、功能完備性、檔次達標性,施工可行性等加以控制。

      對重點區域加強設計管控環節,比如:酒店的大堂和客房,因為大堂是門面、客房是主體,這兩個地方往往設計變更最多,設計時應將這兩者充分考慮,盡量避免大的設計變更,造成施工時因重復拆除而浪費;客房最好能先做樣品房,確定樣品房后再行施工。因為客房數量多, 每一道工序的變更會牽涉到幾十甚至上百間客房的變更,即便一個房間增加幾千元,那幾百個客房增加的造價也是很可觀的。

      要求設計單位出有設計深度和精度的施工圖紙,特別對于一些特殊的工藝作法和隱蔽項目,應提供詳細的細部做法和節點大樣圖;在工程材料上,應事先采集到樣品,增強業主的感性認識,并標明品種、品牌、規格、檔次標準和顏色等;確保設計圖紙的完整性以及各專業的配套、協調及施工的可能性,做好外部條件的銜接,認真落實環保、消防等部門的要求,避免完工后因審核不通過而引起設計變更; 因目前裝修材料品種繁多,新型材料也層出不窮, 當費用有可能突破預算時,應在設計時進行方案的優化,采用性價比高的新型產品進行替代, 以保證總投資額不被意外所突破。

      3.慎選施工單位,作好招標工作。(1)慎選施工單位:在工程進行招投標前,首先要對所有參與投標的單位進行資格審核。施工企業除了有營業執照外,應持有當地建設行政主管部門核發的企業資質等級證書、裝飾工程業績及質量評定情況。必要時,對其所做過的工程進行實地考察,做到資質審查與業績審查相結合,書面審查與實地審查相結合。(2)對招標文件的審查:招標文件一定要明確所招標的項目或材料的數量、規格、品牌、型號、付款方式、結算方式、變更方式、驗收方式、保修方式等、并把樣品作為招標文件附件,樣品要盡可能的詳細;對部分不好確定價格的藝術品、無法出樣的材料或設計圖紙不全的項目,可以給出一個統一暫定價格或最高限價,實際施工時按實進行結算,這樣既能避免各投標單位出現投標差異,又能切實達到質量與價格的一致性。3)招標形式:招標形式應盡可能采用工程量清單招標,并要求投標單位總價原則上不突破業主的項目概算。參照工程量清單計價規范,可合理拆分或綜合一些清單項目,并在清單上加以特別注明。比如一些藝術性強的特殊工藝做法,拆分計算相當復雜,可標明圖號,簡化為單項進行計算報價。清單項上的主要用材,一定要求施工單位注明材料的價格,同時允許業主采購更價廉物美的替代材料。招標對象應多方調查了解,選擇有資質、實力強、信譽好的施工隊伍參加競標,并在合同簽訂前提供履約保證。

      4.正確處理工程變更,有效控制裝飾工程造價。追求裝飾工程的整體效果與細微處理的完美統一是裝飾工程設計的特點。對于裝飾工程來說,工程變更又是影響工程造價的主要因素之一,監理工程師及現場工程師應特別予以重視。(1)所有工程變更,應取得設計單位的認可和監理工程師、甲方簽認;(2)所有工程變更,必須由監理工程師審核由此產生的費用調整,杜絕只有工程變更而沒有費用調整的工程變更單;(3)凡引起工程費較大增加的工程變更必須征得業主同意;(4)維護承包商的正當權益,及時做好隱蔽工程的計量與簽認,對實施變更引起承包商經濟損失的情況應給予合理的補償。對業主提出的工程變更,監理工程師要認真分析,充分研究對投資可能帶來的影響并及時將分析報告提交業主,以幫助業主最后審定是否變更,所有工程變更應注明是設計原因、業主原因還是其它原因、以便有效地控制工程變更;(5)隨時匯總變更對投資的影響, 以便掌握投資控制目標的實施動態;(6)充分做好現場記錄資料和試驗數據的整理工作;(7)嚴格執行監理規劃中對工程變更的控制程序,避免工作失誤;(8)監理工程師在工程變更簽注意見時應注意用詞嚴謹。

      5.做好工程結算工作。工程結算中,應仔細核查工程變更,現場實地檢查變更是否已按規定實施,簽證是否有效、合理。分清責任,對于施工單位自身原因發生的變更,不應由業主承擔費用;對施工單位未施工的項目,應結算中扣減;對于業主采購或同意的材料代用,應按新的采購價與合同和清單報價作價差調整。工程結算審核是工程造價控制的最后一關,此階段的造價控制屬于事后控制。工程造價審核質量的好壞是多種因素綜合作用的結果,若不能嚴格把關將會造成不可挽回的損失。按照施工合同和招投標文件的規定,根據竣工圖、結合現場簽證和設計變更等進行審核。搜集、整理好結算所需資料,加強對工程量、現場簽證、材料、甲供材、變更項目價格的真實、完整、合法性審核。在以上基礎上保證“量”與“價”的準確真實,做好工程結算去虛存實,從而保證準確、合理、真實地反映工程造價。

      審核竣工結算階段是工程投資控制的最后重要環節,正確的審核結算,使得結算正確的反映出實際的工程造價,這樣就為業主以后類似項目的開發提供了可靠的指標,也為物業后續經營以及收費和投資收益之間的精確測算提供了可靠的基礎性數據??⒐そY算審查的重點是

      審查竣工結算符不符合合同的相關條款、招標文件要求,有沒有按照合同約定的限額標準來準確計價,工程量有沒有按照計量的規則來計量,調價有沒有符合主管部門的規定以及合同約定,材料的采購價認可有沒有有雙方的簽字。要依據合同、圖紙、定額以及工程量來計價等,對工程的近期變更、工程量上增減、材料進一步替換,做到不重復不遺漏。有問題的時侯,及時查明實際情況并進行現場核對。

       

      三、結語

      裝修過程的造價管控是全過程管控,從項目的投資階段、設計階段、施工階段、結算階段每個過程都環環相扣,應采取以設計階段預防為主、施工階段控制為主、結算階段核查為主采取相應有效的措施,因此,希望通過以上闡述提高人們對各階段控制的重點控制,使工程造價得到合理的控制。

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